Hoe de ‘asset light’-revolutie de sector transformeert

In de vorige editie van Hotelvak (02/2024) hadden we het in het dossier ‘Hotelinvesteringen’ over de investering in hotels en/of hotelkamers. De hotelier staat dan in naam van de investeerder in voor het onderhoud en andere activiteiten, in tegenstelling tot bijvoorbeeld vakantiewoningen en -appartementen. Ook het rendement kan – in vergelijking met spaarrekeningen en aanverwanten – vrij hoog zijn.

Een hotelkamer kopen en verhuren is natuurlijk niet de enige manier waarop tegenwoordig in hotels wordt geïnvesteerd. Want zowat alle grotere ketens van hotels zijn momenteel ‘asset light’ aan het gaan. Wat eigenlijk wil zeggen dat het vastgoed wordt afgestoten, of al afgestoten is.

Joeri Beusen, Head of Development & Franchise Accor Benelux: “Op dit moment is in België geen vijf procent van het hotelvastgoed nog eigendom van de hotelketens zelf. Voor alle duidelijkheid, we spreken hier voornamelijk over de grotere hotelketens. Hotels worden tegenwoordig bijna volledig uitgebaat op basis van franchises. Kortom, het vastgoed is eigendom van een externe partij, die partij verhuurt het pand aan een operator, die dan weer een franchise aangaat met ons, of een andere hotelketen. Soms is de externe partij ook de operator, die dan met een hotelketen de franchise aangaat.”

Een merk voor elke locatie

“Bij Accor werken we met 35 tot 40 operatoren”, legt Joeri uit. “Deze operatoren sluiten franchiseovereenkomsten met ons in België en exploiteren de hotels. We merken dat deze operatoren vaak een voorkeur hebben voor een specifiek merk van Accor, zoals Ibis Styles, Budget, Novotel, Mercure, Mövenpick of Adagio. In totaal hebben we ongeveer veertig merken waaruit ze kunnen kiezen of waarvoor ze hun voorkeur kunnen aangeven. Elk merk heeft zijn eigen standaarden waaraan de operator moet voldoen.”

“Afhankelijk van de locatie, de marktvraag en de aanwezigheid van bestaande merken in de omgeving, bepaal ik welk merk het beste past. Vervolgens wijs ik een geïnteresseerde operator toe. Deze operatoren kennen meestal het specifieke merk goed, hebben al ervaring met meerdere hotels en kunnen dus meteen aan de slag. ‘Hit the ground running’, zoals we zeggen. Wij zijn vaak de eersten die benaderd worden voor een bepaald project en uiteindelijk ook de laatsten die, via het franchisecontract, tekenen. Tussendoor zorgen wij ervoor dat de juiste operator op de juiste plek terechtkomt.”

Onderdeel van een wereldwijd netwerk

Joeri: “Zodra het franchisecontract is getekend, zorgen wij voor de volledige operationele invulling van het hotel. We implementeren Property Management Systems (PMS) en Revenue Management Systems (RMS). Indien nodig stellen we keyaccountmanagers aan die zakelijke klanten aantrekken, afhankelijk van het merk van het hotel. We hebben ook een loyaliteitssysteem en bieden uitgebreide support op alle mogelijke manieren. Met ongeveer 5.500 hotels wereldwijd kunnen we via online boekingssystemen veel gunstigere tarieven bedingen dan een individueel hotel zou kunnen.”

“Daarnaast hebben we ons aankoopplatform Astore. Dit platform is de partner voor alle horeca-inkopen, met een breed assortiment van levensmiddelen, meubilair, apparatuur en huishoudelijke producten, aangevuld met professionele diensten. Naast scherpe prijzen en gunstige voorwaarden, blijven we ons aanbod uitbreiden en onze diensten aanpassen aan specifieke behoeften. Ons doel is om vastgoedmakelaars en operators te voorzien van efficiënte oplossingen en soepele operaties, zowel lokaal als wereldwijd.”

Diversiteit in één groep

“Accor biedt een divers portfolio van hotelmerken, verdeeld over drie pilaren. Het grootste deel (90 procent) bestaat uit PME-hotels (Premium, Midscale, Economy), die gericht zijn op een breed publiek en een consistente, betrouwbare ervaring bieden. Dan heb je de pilaren Luxury en Lifestyle. Onder die laatste zit onze joint venture Ennismore, die zich richt op de markt die een meer unieke, lifestylegerichte ervaring biedt. Onder Ennismore vallen onder andere de iconische merken als Mama Shelter, The Hoxton, Mondrian en 25hours, die elk hun eigen karakteristieke stijl en sfeer hebben. Om deze individuele merkidentiteiten te behouden en aan te passen aan de specifieke wensen van hun doelgroep, beheren deze merken hun uitbatingscontracten zelfstandig”, vervolledigt Joeri Beusen.