Hotelinvesteringen zitten weer in de lift

Ondanks de verschillende tegenslagen waarvan de toeristische sector het onvrijwillige slachtoffer was tijdens de laatste pandemie, blijken hotels – tegen de meeste verwachtingen in – opnieuw erg in trek te zijn bij zowel oude als nieuwe investeerders. Investeren in hotels en/of hotelkamers kan diversificatie bieden voor een beleggingsportefeuille en bovendien een stabiele inkomstenstroom genereren. Zo speel je in op de immer groeiende toerismesector en de toenemende vraag naar accommodatie. Hier lees je het eerste deel van ons dossier ‘Hotelinvesteringen’.
In het tweede deel laten we ook enkele investeringsgroepen aan het woord.

De recente viruscrisissen riepen een heuse ‘hotelfobie’ in het leven, waarbij de overgrote meerderheid van bezoekers en investeerders hun toevlucht zochten in appartementen en vakantiewoningen, die als veel veiliger en gezonder beschouwd werden. Ondanks al deze negatieve vooruitzichten blijkt de hotelsector achteraf veel resistenter te zijn dan de slappe veerkracht die vele personen vooraf verwacht hadden. Uit een vrij recent onderzoek van Black Collie Capital leren we bijvoorbeeld dat 78 procent van de reislustigen in de Verenigde Staten de voorkeur geeft aan hotels en slechts 61 procent aan vakantiewoningen en appartementen (zoals Airbnb). De belangrijkste redenen voor hun keuze zijn de herkenbaarheid en de voorspelbaarheid van het hotelproduct, een hoger veiligheidsgevoel, meer privacy, het grotere gebruiksgemak vanwege de hogere dienstverlening en ten slotte een lagere kostprijs. Kortom: hotelinvesteringen worden méér dan ooit als toekomstgericht beschouwd. We zoomen in op de onderliggende redenen.

In de eerste plaats hebben hotels tijdens de afgelopen pandemie hun weerstandsvermogen bewezen door een sneller herstel (gemiddeld 26 maanden) dan na de crisissen van 2001 en 2008 – die wel minder fel waren voor de hotelsector – met een blijde terugkeer van zowel de vrijetijdsbezoekers als de professionele zakentoeristen.

Tijdens de pandemie hebben veel investeerders ook ontdekt dat het beheer van appartementen en vakantiewoningen vrij lastig, tijdrovend en duur kan zijn. Hotels kunnen investeerders veel meer ontzorging bieden, zoals de verhuur, het beheer en het onderhoud van de hotelkamer die door de hotelier gebeurt. Door de zowat dagelijkse reiniging is dit in elk geval een vrij duurzaam kapitaalgoed, waarvan de onderdelen veel langer meegaan dan bij een appartement of vakantiewoning.

Bovendien lijkt de nood aan vrije tijd groter dan ooit. Door de pandemie is reizen dan ook geëvolueerd van een overbodig luxeproduct tot een must-have: een noodzakelijke en waardevolle investering waarbij veel mensen bereid zijn om daarvoor extra te betalen.

Door een lagere concurrentie van het internet, lijken hotels – waarvan het product niet virtueel en op afstand geconsumeerd wordt – in de ogen van heel wat investeerders eveneens veel veiliger en rendabeler te zijn dan de andere beschikbare vastgoedcategorieën zoals woningen, winkels of kantoren. Belangrijke factoren zijn hierbij onder meer de invloed van telewerk en de mogelijkheid om op afstand vanuit hotels te werken, gekend als het work from anywhere-principe.

Wereldwijd wordt momenteel vooral geïnvesteerd in hotels op aantrekkelijke vrijetijdsplekken ofwel resorts. Een fraai voorbeeld hiervan is Dune Hotel in Nieuwpoort, dat de deuren openzwaaide halfweg juli 2023. De architectuur van het hotelgebouw werd zorgvuldig ingepast bij zowel het duinrijk natuurgebied als de typische witte gebouwen van de Simli-wijk.

Dit hotelproject is ook een mooie illustratie van het feit dat de verkoop van hotelkamers steeds belangrijker lijkt te worden als investeringsvorm in België. Van de 88 kamers van Dune Hotel moeten er nog twee verkocht worden. Dit hotel is het resultaat van een vrij opmerkelijk en aantrekkelijk investeringsproduct. Er wordt bijvoorbeeld een rendement van 3,25 procent netto-opbrengsten op dertig jaar tijd gegarandeerd. Bovendien wordt de koper voor honderd procent eigenaar via een notariële basisakte – dus geen erfpacht of mede-eigendom. Verder zijn er geen onderhouds- en herstellingskosten, waarbij elke kamer om de zeven jaar op kosten van de hoteluitbater gerenoveerd wordt, wat ook geldt bij de vernieuwing van de liften. De onroerende voorheffing is ten laste van de uitbater, de inkomsten zijn vrijgesteld in de personenbelasting en er is een variabele winstdeelname na vijf jaar.